Nel contesto delle locazioni abitative, può accadere che tra quanto effettivamente concordato tra le parti e quanto formalmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate vi sia una discrepanza. Il caso più frequente riguarda la registrazione di un contratto con un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito, spesso per motivi legati alla fiscalità o ad accordi extra-contrattuali tra locatore e conduttore. Ma quali sono le conseguenze giuridiche e fiscali di questo scostamento? Il conduttore è tenuto a versare l’importo reale o quello risultante dalla registrazione?
Il contratto registrato fa fede sul piano fiscale e civile
Ai sensi dell’art. 13, comma 1, della legge n. 431/1998, il canone di locazione indicato nel contratto deve essere veritiero e conforme agli accordi effettivamente intercorsi. Ogni patto che preveda un importo superiore rispetto a quello registrato è nullo per legge, con la conseguenza che il conduttore può opporsi legittimamente alla richiesta di pagamento di un canone maggiore.
La Cassazione ha ribadito, con numerosi interventi, che il canone da considerarsi giuridicamente vincolante è quello risultante dall’atto registrato. Ne deriva che, anche se le parti abbiano verbalmente concordato un importo diverso, tale accordo è privo di effetti giuridici se non trasfuso nell’atto contrattuale registrato.
Rilevanza della registrazione: tutela fiscale e probatoria
La registrazione del contratto assicura non solo la sua opponibilità ai terzi, ma anche la certezza del contenuto. Dal punto di vista fiscale, l’Agenzia delle Entrate riconosce e legittima unicamente il canone dichiarato. Ciò comporta che eventuali importi eccedenti percepiti dal locatore non solo non sono giustificabili, ma rischiano di configurare una condotta elusiva o addirittura evasiva, con possibili conseguenze in sede tributaria e penale.
È bene sottolineare che il conduttore non è tenuto al pagamento di un canone maggiore rispetto a quello ufficialmente registrato, e qualora subisca pressioni per corrispondere somme extra, può rivolgersi all’autorità giudiziaria per far valere la nullità dell’accordo occulto.
Le tutele per il conduttore e i rischi per il locatore
Il conduttore che abbia versato un canone superiore a quello registrato può chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso entro un termine di dieci anni, ex art. 2946 c.c. Inoltre, l’eventuale esistenza di accordi “in nero” espone il locatore a sanzioni tributarie per l’evasione dell’imposta di registro e dell’IRPEF.
In alcuni casi, può anche configurarsi il reato di dichiarazione fraudolenta o infedele, se le somme percepite non sono dichiarate nel quadro reddituale. Le controversie in materia sono di frequente trattazione nei tribunali civili, con orientamenti consolidati a favore del conduttore che invochi la nullità del canone maggiorato.
Contratti parzialmente scritti e verbalmente modificati: attenzione alla prova
Un ulteriore aspetto di rilievo è rappresentato dalla modifica verbale del contratto. L’art. 1350 c.c. prevede che i contratti di locazione superiori ai nove anni debbano essere redatti per iscritto a pena di nullità, ma per i contratti ordinari (4+4) o a canone concordato, l’obbligo della forma scritta è comunque necessario per la validità ai fini fiscali e la registrazione obbligatoria è condizione essenziale.
Le modifiche del canone pattuite in forma orale non sono opponibili né all’Agenzia delle Entrate né al giudice. È quindi opportuno che ogni variazione venga formalizzata e, se rilevante fiscalmente, registrata con modello RLI per evitare problemi probatori e sanzioni.
Conclusioni operative per i professionisti e i privati
Per i consulenti fiscali e per i locatori è fondamentale garantire coerenza tra quanto pattuito e quanto dichiarato. Ogni scostamento può determinare gravi conseguenze sul piano tributario, oltre a indebolire la posizione contrattuale del locatore in caso di contenzioso.
Per i conduttori, è invece importante sapere che:
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l’unico canone dovuto è quello registrato;
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eventuali accordi “in nero” sono nulli e non vincolanti;
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possono richiedere la restituzione delle somme versate in eccesso;
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possono segnalare la condotta illecita all’Agenzia delle Entrate.
Studio Vincitorio Area Consulenza Perugia e Roma invita locatori e conduttori a stipulare contratti trasparenti, completi e correttamente registrati. In caso di dubbi, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per valutare la legittimità e l’efficacia delle clausole contrattuali.
