Nel rapporto di locazione, uno dei temi più delicati riguarda la possibilità, da parte del conduttore, di sospendere il pagamento del canone in caso di inagibilità o difetti dell’immobile. La questione è stata recentemente oggetto di un intervento da parte della Corte di Cassazione, che ha fornito una risposta chiara e rigorosa: il canone resta dovuto, salvo che l’immobile sia completamente inutilizzabile.
⚖️ Il principio affermato dalla Cassazione
Con una recente pronuncia, la Suprema Corte ha ribadito che l’obbligazione di pagamento del canone di locazione non può essere sospesa a discrezione del conduttore, nemmeno in presenza di vizi o difformità dell’immobile, a meno che questi non siano tali da impedirne in modo assoluto l’utilizzo.
In altre parole, l’inquilino non può sospendere il pagamento sulla base di una valutazione soggettiva o unilaterale, ma deve attenersi al principio di buona fede contrattuale, ricorrendo – se necessario – alle tutele giurisdizionali previste dalla legge.
🏚️ Quando si può parlare di inagibilità rilevante?
Affinché il conduttore possa legittimamente astenersi dal versamento dei canoni, è necessario che l’immobile:
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presenti vizi gravi e oggettivamente dimostrabili, tali da impedirne totalmente l’utilizzo;
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sia materialmente inservibile per la destinazione pattuita nel contratto;
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non offra alcuna utilità concreta, neppure parziale o limitata.
Non è sufficiente, dunque, che l’immobile sia solo in parte compromesso o presenti disagi di natura temporanea. Il diritto alla sospensione del canone, secondo la giurisprudenza, non può essere esercitato arbitrariamente, pena la configurazione di un inadempimento contrattuale.
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Quando si può parlare di inagibilità rilevante?
Nel caso in cui l’immobile presenti vizi, il conduttore dispone di strumenti previsti dal Codice Civile, tra cui:
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la richiesta di riduzione del canone ai sensi dell’art. 1578 c.c., se il vizio non rende totalmente inutilizzabile il bene ma ne limita l’utilizzo;
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la risoluzione del contratto in caso di impossibilità sopravvenuta, secondo l’art. 1467 c.c., quando la prestazione diviene eccessivamente onerosa o impossibile;
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l’eventuale domanda risarcitoria per i danni subiti.
In ogni caso, il conduttore è tenuto a proseguire nel pagamento del canone, almeno fino a un accertamento giudiziale che legittimi l’interruzione.
🟦 Conclusioni: l’importanza della tutela contrattuale e giurisprudenziale
La pronuncia della Cassazione riafferma un principio fondamentale: il pagamento del canone di locazione è un obbligo che non può essere sospeso unilateralmente, neppure in presenza di problematiche relative all’immobile, salvo casi di totale inidoneità all’uso.
Per tutelare i propri diritti, il conduttore ha il dovere di attivare gli strumenti legali previsti dall’ordinamento, evitando comportamenti arbitrari che potrebbero condurre a conseguenze sfavorevoli, anche sul piano risarcitorio.
